צור קשר
* מומלץ לקבוע פגישה מראש לפני ההגעה לסניף
הטבה ייחודית במשכנתא ללקוחות בנק הפועלים
איך מקבלים משכנתא 
המסמכים והביטחונות הנדרשים לקבלת משכנתא
מה בודק הבנק לגבי הנכס שלכם?
 

לצורך קבלת ההלוואה יבקש מכם הבנק, בין היתר, להמציא ביטחונות.
הביטחונות הם שעבודים ומסמכים משפטיים המאפשרים לבנק לשעבד את הנכס לטובתו, ומהווים עבורו בטוחה עד הפירעון הסופי של ההלוואה. הבנק בודק (וזה לטובתכם) שהנכס שרכשתם 'נקי' משעבודים, חובות, עיקולים וכו', או שניתן להסיר אותם במהלך ביצוע ההלוואה. עקרונית, הביטחונות בכל עסקה נקבעים על פי מצבו של הנכס הספציפי שרכשתם.

 

קיימים ביטחונות מסוגים שונים, החשובים שבהם:

 

שטר משכנתא

אם אתם בעלי הנכס, ואתם מבקשים הלוואה לבנייה (או לכל מטרה אחרת), הביטחון שיירשם לטובת הבנק הוא משכנתא (שיעבוד המקרקעין). המשכנתא נרשמת על ידי שטר משכנתא אותו מפיק הבנק בעצמו. על השטר יש לחתום בפני עורך דין או בפני רשם המקרקעין, לרשום אותו בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), ולשלם אגרה בלשכה הזו.

 

התחייבות לרישום משכנתא

התחייבות הנחתמת בפני עורך דין, על ידי בעל הזכויות הרשום בנכס, בדרך כלל מוכר הדירה, ובה הוא מתחייב בין היתר לרשום שיעבוד על הנכס ("המשכנתא") לטובת הבנק, ברגע שהדירה תירשם על שמכם, וכן להחזיר לבנק את כספי ההלוואה ששולמו לו במקרה שהעסקה ביניכם ובין המוכר לא תצא לפועל.

 

רישום הערת אזהרה לטובת הקונה

הערה זו מגינה עליכם מפני עסקאות סותרות של מוכר הנכס (כמו מכירה של הנכס לשני קונים במקביל).
ההערה לזכותכם תירשם, בדרך כלל, כנגד הצגת חוזה רכישת הדירה ללשכת רישום המקרקעין. הרישום של הערת האזהרה אמור להתבצע מיד אחרי חתימת חוזה הרכישה, על ידי עורך הדין המטפל בעסקה, והוא כרוך בתשלום אגרה בטאבו.

 

רישום הערת אזהרה לטובת הבנק

הערה מסוג זה תירשם לרוב בשל התחייבות לרישום משכנתא, שבה המוכר או בעל המקרקעין, מתחייבים לרשום שיעבוד על הנכס (משכנתא) לטובת הבנק, במועד רישום הדירה על שמכם. את ההתחייבות רושמים בלשכת רישום המקרקעין. הערת האזהרה לטובת הבנק נועדה להבטיח לבנק, שהמוכר לא יעביר את הנכס על שם הקונה מבלי שתירשם באותו מועד "משכנתא" לטובת הבנק. רישום הערת האזהרה הזו כרוך בתשלום אגרה בטאבו. נוסח כתב ההתחייבות יימסר לכם בבנק.

 

משכון זכויות

מדובר בשעבוד הזכויות ה'חוזיות' שלכם בנכס (אלה המוקנות לכם בחוזה הרכישה) לטובת הבנק. עד לרישום המשכנתא בפועל, השעבוד נעשה באמצעות מסמך "הודעת משכון" שיונפק לכם על ידי הבנק. תתבקשו לחתום על הודעת המשכון ולרשום אותה ברשם המשכונות. רישום המשכון כרוך בתשלום אגרה למשרד המשפטים. תוקף משכון הזכויות - עד רישום המשכנתא בפועל.

 

דו"ח שעבודים מרשם המשכונות

יש מקרים בהם נדרש דו"ח שעבודים מרשם המשכונות, לגבי זכויות המוכר או זכויותיכם בנכס.
למשל: אם אתם רוכשים נכס יד שנייה, תתבקשו להמציא דו"ח שעבודים לגבי המוכר מרשם המשכונות. בדו"ח הזה ניתן לבדוק אם הנכס שאתם רוכשים כבר משועבד, ואם כן - הבנק ידרוש להסיר את השעבוד.

 

ייפוי כוח נוטריוני לבנק

זהו מסמך שתקבלו בבנק ותתבקשו לחתום עליו. המסמך הזה מאפשר לבנק, בין היתר, לבצע פעולות במקומכם (במקרה שאתם לא עושים אותן בעצמכם). את ייפוי הכוח תתבקשו לערוך בפני נוטריון - פעולה המחייבת תשלום שכר לנוטריון.

 

הערכת שמאי

כדי לוודא שהנכס שאתם מתכוונים לרכוש או לשעבד מהווה בטוחה טובה לבנק, או שסכום ההלוואה המבוקש הולם את שווי הנכס, הבנק דורש הערכת שמאי מקרקעין מרשימת השמאים שאושרו על ידו. את השמאי תצטרכו להזמין בעצמכם ולשלם לו ישירות. מסגרת האשראי שתוכלו לקבל, תיגזר משווי הנכס על פי חוזה הרכישה או על פי הערכת השמאי - הנמוך מביניהם.

 

ביטחונות על פי חוק המכר

על פי חוק המכר נקבע, כי ברכישת דירה חדשה מקבלן, על הקבלן להבטיח את הכספים ששולמו לו. באפשרותו לעשות זאת במספר דרכים, השכיחות בהן: רישום הערת אזהרה לטובתכם, מתן ערבות חוק מכר, או פוליסת ביטוח. הקבלן צריך לתת את אחת הבטוחות הנ"ל, רק אחרי ששולם לו סך של 7% ממחיר הדירה.

 

ערבים

במקרים מסוימים הבנק דורש גם ערבים, ומבקש גם מהם אישורי הכנסה.

 

קבלת המשכנתא (קבלת המחאה בנקאית)

את סכום ההלוואה תקבלו בהמחאה בנקאית בסניף הבנק שטיפל בבקשתכם. במקרה של רכישת נכס - ההמחאה תירשם על שם המוכרים ולא על שמכם.

 

עמלות בגין פירעון מוקדם

בעת פירעון מוקדם של ההלוואה (לפני סוף תקופת ההלוואה), גובים הבנקים עמלות בהתאם לצו הבנקאות (עמלת פירעון מוקדם). המרכיב העיקרי בהן הוא: "עמלת הפסד כלכלי לבנק". עמלה זו נגבית על פי הוראות בנק ישראל, אם במועד הפירעון המוקדם ריבית ההלוואה גבוהה מהריבית הממוצעת הנקבעת על ידי בנק ישראל נכון למועד הפירעון. עמלת הפסד כלכלי לא נגבית בכל סוג הלוואה, למשל בהלוואות בהן מועדי שינוי הריבית אינם ידועים מראש, או אם הם ידועים מראש אך נקבעו לאחת לשנה או לתדירות שינוי ריבית גבוהה יותר - לא תיגבה עמלת הפסד כלכלי. 

 

ביטוח

מהי מטרת ביטוח המשכנתא?

אחד השלבים החשובים ביותר בתהליך קבלת ההלוואה הוא שלב הביטוח. לצורך השלמת תהליך קבלת המשכנתא עליכם בדרך כלל,  לרכוש ביטוח חיים וביטוח מבנה .
ביטוח חיי הלווים - לצורך סילוק יתרת ההלוואה במקרה של חו"ח פטירת אחד הלווים המבוטחים. הביטוח צריך להיות בגובה סכום ההלוואה ותקופת הביטוח צריכה להתאים לנתוני ההלוואה. הבנק צריך להיקבע כמוטב בלתי חוזר לקבלת תגמולי הביטוח.
לתשומת לבכם: לשם עריכת ביטוח חיים יתכן ותדרשו לבצע בדיקות רפואיות. 
ביטוח הנכס המשועבד - לצורך הבטחת שלמותו ותקינותו של הנכס. ביטוח מבנה צריך לכלול כיסוי בגין רעידת אדמה,סיכוני מים ונוזלים אחרים. הבנק צריך להקבע כמוטב בלתי חוזר לקבלת תגמולי הביטוח.
הפוליסות צריכות להיות מקוריות ולכלול סעיף של התחיבות להודעה מראש 30 יום לפני ביטול הפוליסה. יש לשמור על פוליסות תקפות למשך כל תקופת ההלוואה.
קיימת בפניכם האפשרות לבחור היכן לבצע את הביטוחים: באמצעות מבטח חיצוני או באמצעות "פועלים משכנתאות סוכנות לביטוח (2005) בע"מ.
"פועלים משכנתאות סוכנות לביטוח (2005 ) בע"מ" הינה סוכנות ביטוח שנמצאת בבעלות מלאה של הבנק ומציעה ללווים להנפיק באמצעותה פוליסת ביטוח של אחת משלוש חברות ביטוח מובילות.
מתי ניתן פטור מביטוח?

למרות האמור לעיל אין חובה לבצע ביטוחים בגין הלוואות בסכומים של עד 30,000 ₪ וכן בגין הלוואות מענק.

חשוב לבצע את הבדיקות בנושא הביטוח במקביל לשאר סידורי המשכנתא על מנת שלא לעכב את ביצוע ההלוואה.

 

מידע לגבי הביטחונות המשפטיים העיקריים הינם כמפורט בפרק ה', בחלק ב' של מדריך המשכנתאות.

WPS1