הנה מילון בסיסי שיעשה לכם סדר ויכין אתכם לפגישה עם יועץ המשכנתאות של הבנק.

ספוילר: זה יותר פשוט ממה שחשבתם

אתם בדרך להגשים את החלום ולרכוש דירה או בית, ולפני שאתם לוקחים הלוואת משכנתא כדאי להכיר את המונחים השונים בעולם המשכנתאות, שיסייעו לכם להבין את תהליך קבלת המשכנתא טוב יותר.
 
מסמכים ומונחים חשובים:
 

הלוואה לדיור

הלוואה לדיור היא הלוואה, שאינה למטרה עסקית, המיועדת לעזור במימון אחת מהמטרות הבאות:
1. לרכישת או לחכירת דירת מגורים, בנייתה, הרחבתה או שיפוצה.
2. הלוואה הניתנת כנגד משכון דירת מגורים.
3. למימון פירעון מוקדם (מלא או חלקי) של הלוואה ששימשה למטרות שהוזכרו בסעיפים 1-2.
 

נסח טאבו

מסמך המהווה העתק מרישום המקרקעין המתנהל בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) והמעיד על זכויות הנוגעות לחלקה או לתת חלקה מסוימת. מטרת המסמך להראות למי שייכות הזכויות בנכס עבורו מבקשים משכנתא ולבדוק האם קיימים שיעבודים, עיקולים וזכויות אחרות בנכס.
 

אישור זכויות

אישור הניתן על ידי בעלי המקרקעין, או גוף שהוסמך מטעמו, רשות מקרקעי ישראל, חברה קבלנית או גורם משכן אחר המפרט את הזכויות הרשומות לגבי מקרקעין מסוימים כגון: פרטי הנכס, בעלי זכות בנכס, שעבודים, עיקולים וכד' שנרשמו לגביו.
בחלק מהמקרים, רשות מקרקעי ישראל אינה מנהלת בעצמה רישומים לגבי הנכס, אלא החברה הקבלנית שבנתה את הפרויקט או מי שהסמיך לשם כך. אלו נקראים ע"י רשות מקרקעי ישראל - "גורם משכן". במקרה כזה יש להוציא אישור שנקרא "הודעה על רישום זכות בנכס" מרשות מקרקעי ישראל, בו רמ״י מציין מיהו הגורם המשכן, וכן אישור זכויות מאותו גורם משכן, המכיל פרטים לגבי מצב הזכויות בנכס.
 

הערכת שמאי

על מנת לקבל משכנתא תתבקשו להמציא שמאות מקרקעין, השמאי בודק את הנכס, מעריך את שוויו ומנפיק מסמך שמהווה בסיס לאישור האשראי ולשיעור המימון הנקבע למשכנתה. הסכום שיאושר בהלוואה יהיה לפי שווי הנכס שקבע השמאי או שווי הנכס הנרכש - הנמוך מבניהם.
 

שמאות

הערכת הנכס כפי שהיא נקבעת ע”י שמאי מקרקעין. מסמך זה מהווה בסיס לאישור האשראי לשיעור המימון הנקבע למשכנתא. הסכום שיאושר בהלוואה יהיה לפי שווי הנכס שקבע השמאי או שווי הנכס הנרכש (במקרה של רכישה) לפי הנמוך מביניהם.
 

ביטוחים אגב משכנתא

כבטוחה לקבלת המשכנתא עליכם לבטח את עצמכם בביטוח חיים ולבטח את הנכס בביטוח מבנה נכס כאשר הבנק יהיה המוטב לקבלת תגמולי הביטוח.
 

רישום הערת אזהרה לטובת הבנק

הערת אזהרה נרשמת בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) והיא מעידה על התחייבות המוכר כלפי הבנק של הלווה שלא להעביר את הזכויות של שם הקונה ללא רישום משכנתא לבנק.
 

ערבים

במקרה בו הבנק יבקש צירוף ערבים להלוואה.
 

משכון הנכס

אם הזכות שלכם היא בעלות או חכירה רשומה בטאבו, משכון הנכס נעשה על ידי רישום שטר משכנתא בלשכת רשם המקרקעין. אם הזכויות הן על פי חוזה (עם מוכר, עם רשות מקרקעי ישראל) שעבוד הזכויות בנכס כערובה להלוואה, נוצר בהסכם משכון ונרשם, אצל רשם המשכונות.
 

התחייבות לרישום משכנתא

אם הזכויות שלכם בנכס הן על פי חוזה נדרשת גם התחייבות לרישום משכנתא לפיה עם רישום זכויות הבעלות/ חכירה בלשכת רישום המקרקעין על שמכם תרשם משכנתא לטובת הבנק. ההתחייבות תינתן על ידי מי שמטפל ברישום הזכויות: בעל הקרקע, המוכר, רשות מקרקעי ישראל , לפי העניין.
 

 

קיבלתם בעבר הלוואה מהבנק עבור רכישת דירה או נכס מקרקעין ועכשיו אתם מעוניינים לרכוש נכס חדש?

גרירת משכנתא

אם הנכס החדש שרכשתם עונה על דרישות הבנק כנכס המוצע לשעבוד, אינכם חייבים לפרוע את המשכנתא. תוכלו פשוט לבצע "גרירת משכנתא" אל הנכס החדש.
תהליך הגרירה דומה לתהליך קבלת הלוואה בו נדרשת הבדיקה של הבנק. בסיום תהליך הגרירה יבצע הבנק שיעבוד של הנכס החדש שרכשתם, וישחרר את הנכס הקודם מהשעבוד הרשום.
האם ניתן "לגרור משכנתא" אם הדירה או הנכס נמכרו, אך טרם רכשתם דירה או נכס חדשים או אחרים במקומו?
במקרה כזה ניתן לפנות אל הבנק בבקשה לגרירת הלוואה לבטוחת ביניים - ערבות בנקאית. לאחר רכישת הנכס יפנה הלווה אל הבנק לגבי הנכס הנרכש, ואם הבנק ימצא כי הנכס החדש שנרכש עונה על דרישותיו ומתאים לשעבוד כבטוחה להלוואה, הוא יוכל לאשר את גרירת הלוואה אליו ויבטל את הערבות הבנקאית.