תכנון תקציב לרכישת דירה

מחיר הדירה החדשה שאתם מעוניינים לקנות אינו משקף את העלות האמיתית של רכישת הדירה, משום שהוא מהווה רכיב אחד בלבד מתוך מגוון העלויות הכרוכות בתהליך הרכישה.

ריכזנו עבורכם את כל ההוצאות שכדאי לקחת בחשבון בבניית תקציב רכישת הדירה החדשה שלכם 

הוצאות בשלב רכישת הנכס

דמי תיווך
אם החלטתם להיעזר במתווך, תצטרכו לשלם עבור שירותיו דמי תיווך. שיעור דמי התיווך יופיע על הסכם התיווך שעליו תחתמו.
 

מס רכישה
מדובר במס שעל רוכש הנכס לשלם ככלל תוך 60 יום מתאריך חתימת חוזה הרכישה. שיעור מס הרכישה מחושב על פי מדרגות שעשויות לנוע בין 0% ל-10% ממחיר הנכס. מדרגות המס משתנות בין רכישה של דירה ראשונה או חליפית עבור משפרי דיור ודירה נוספת (כלומר, דירה שנייה, שלישית וכו'). כעיקרון, ככל שמחיר הנכס הנרכש  גבוה יותר, שיעור המס יהיה גבוה יותר. 
גובה מדרגות המס מתעדכן אחת לשנה. 
 

שכר טרחה לעורך-דין
ברכישת דירה חדשה "יד ראשונה" מקבלן/יזם, בדרך כלל יהיה עליכם לשלם את שכר טרחת עורך הדין המטפל בפרויקט. במקרה זה, לפי תקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות, התשע"ה 2014 ) שכר הטרחה מוגבל לכ-5,000 ₪ (הסכום צמוד למדד המחירים לצרכן ומתעדכן כל שנה) + מע"מ, או 0.5% ממחיר הדירה + מע"מ, לפי הנמוך מבניהם (מגבלה זו על שכר הטרחה לא חלה ברכישה של דירות שמחירן עולה על כ- 4.6 מיליון ש"ח). שימו לב כי עורך הדין המטפל בפרויקט מטפל ברישום הזכויות אך הוא אינו מייצג אתכם מול הקבלן בעסקת רכישת הדירה. לכן, מומלץ כי גם ברכישת דירה חדשה מקבלן תעזרו בעורך-דין מטעמכם שייצג אתכם בעסקה זו מול הקבלן.
ברכישת דירה מיד שנייה, מומלץ מאוד להיעזר בעורך-דין שייצג אתכם בניהול העסקה מול עורך הדין של המוכר וכן יסייע ברישומים הנדרשים ובטיפול מול הרשויות השונות. 

 

ההוצאות הנלוות לנטילת משכנתא
ההוצאות הכרוכות בנטילת המשכנתא נחלקות לשני סוגים, הוצאות חד פעמיות שיש לשלם בשלב קבלת המשכנתא, והוצאות קבועות במשך כל תקופת פירעון המשכנתא. 
 

הוצאות חד-פעמיות בשלב קבלת המשכנתא

• עמלת טיפול באשראי ובביטחונות בגין הלוואות לדיור (עמלת דמי פתיחת תיק): העמלה היא בשיעור של 0.25% מגובה המשכנתא, מינימום 300 ₪ ומקסימום 360 ₪
• רישום הערת אזהרה בטאבו לטובת הבנק: כ-160 ₪ (במקרה של רישום מקוון העלות מעט נמוכה יותר)
  רישום מקוון של שעבוד לטובת הבנק ברשם המשכונות: כ-
• 165 ₪ 
• שמאי מקרקעין: בלקיחת משכנתא לרכישת דירה מיד שנייה, תתבקשו על ידי הבנק לבצע שמאות לדירה, באמצעות שמאי מקרקעין שתוכלו לבחור מתוך רשימת שמאים שתקבלו מהבנק. מחיר השמאות נקבע בן היתר לפי סוג הנכס ו/או העסקה, האם מדובר בהלוואת זכאות מכספי המדינה, ומאפיינים מיוחדים של הנכס עלות השמאות תקבע בנפרד על ידי השמאי. הסכום המדויק יתברר מול הבנק לפי תנאי העסקה והנכס כאמור לעיל, ותוכלו לבחון זאת מול השמאים המופיעים ברשימת השמאים שתימסר לכם מהבנק  
• עלות נוטריון ככל שנדרש ייפוי כוח בלתי חוזר לבנק המאושר ע"י נוטריון , בהתאם לשכר הטרחה הקבוע בתקנות הנוטריונים (שכר שירותים התשל"ט 1978)

קחו בחשבון שייתכנו הוצאות נוספות, בהתאם לסוג הנכס, ולאופן הרישום שלו וכן סוג העסקה .
 

הוצאות נוספות במשך תקופת פירעון המשכנתא
לאורך תקופת ההלוואה תישאו בהוצאות תשלומי ביטוח חיים ונכס הנלוות להוצאות תשלומי הריבית בהלוואה עצמה.
 

ביטוח מבנה וביטוח חיים אגב משכנתא

במסגרת הביטחונות הנדרשים על ידי הבנק, תדרשו לערוך גם את הביטוחים הבאים בהם הבנק הוא המוטב:

• ביטוח מבנה: לגבי הנכס המשועבד לבנק הכולל גם כיסוי בגין רעידת אדמה ונזקי צנרת. ביטוח זה נועד לוודא שניתן יהיה לכסות את יתרת ההלוואה מכספי הביטוח במקרה שחלילה ייגרם נזק מהותי לנכס הממושכן.
• ביטוח חיים: בגובה סכום יתרת ההלוואה. ביטוח זה נועד לוודא כי ניתן יהיה לכסות את יתרת ההלוואה גם במקרה של חלילה פטירת אחד מהלווים במשכנתא. 
   

ריבית המשכנתא 
היעזרו ביועץ המשכנתאות בבנק לצורך בדיקת תמהיל המשכנתא המשתלם ביותר עבורכם.
 

הוצאות המעבר לבית החדש 
הסכום הכולל של הוצאות המעבר תלוי בנסיבות המיוחדות של כל מקרה ומקרה, והוא יכול לנוע בין אלפי שקלים בודדים לכמה עשרות אלפי שקלים ואף יותר. כך למשל, אם אתם מתכננים לבצע שיפוץ מהותי בדירה החדשה, יהיה עליכם להקצות סכום משמעותי להוצאות השיפוץ. הנה כמה סוגים של עלויות שבדרך כלל כרוכות במעבר לדירה חדשה:

• דמי שכירות – השאיפה היא לתאם בין מועד מסירת הדירה החדשה לידיכם לבין מועד פינוי הדירה הישנה. אולם, לעתים לא ניתן לתאם בין המועדים, ובמקרה כזה, ייתכן שיהיה עליכם לשכור דירה כפתרון ביניים, ולשלם דמי שכירות עד הכניסה לדירה החדשה.  
• הוצאות שיפוץ – העלות הכוללת של השיפוץ נגזרת מהיקף השיפוץ, מאיכות החומרים שבהם אתם בוחרים להשתמש, וכמובן, מהתקציב שייעדתם לצורך השיפוץ. מומלץ להתחיל בתהליך השיפוץ רק לאחר שבניתם תקציב מפורט, המתחשב בכל העלויות, החל מהניקיון והצביעה, דרך עלות העבודה והחומרים, וכלה בריהוט. כדאי להשוות מחירים בין ספקים וקבלנים שונים. אם תגדירו את תקציב השיפוץ עוד לפני לקיחת המשכנתא, תוכלו לקחת בחשבון סכום המשכנתא הדרוש לכם גם את הוצאות השיפוץ.
• הובלה – עלות ההובלה משתנה, בין היתר, בהתאם להיקף התכולה שאתם צריכים להעביר, למרחק שבין הדירות, לקומות שבהן הן נמצאות, לאפשרות להשתמש במעלית ולצורך להשתמש בציוד הובלה מיוחד. כדאי לבקש מהמוביל להגיע ולראות את התכולה לפני מתן ההצעה.