הביטחונות הנדרשים לקבלת משכנתא

מה בודק הבנק לגבי הדירה אותה אתם מעוניינים לשעבד?

הביטחונות בכל עסקה נקבעים על פי הזכויות ומקום הרישום של הדירה שאותה מבקשים לשעבד.


לצורך קבלת ההלוואה  תתבקשו לשעבד לטובת הבנק דירת מגורים ( או מגרש לבניית דירת מגורים). הבנק בודק שהדירה נקייה משעבודים, חובות, עיקולים וכו', ובמקרה שישנם כאלה, שניתן להסיר אותם במהלך ביצוע ההלוואה.

מושגים שכדאי להכיר

אם אתם בעלי הדירה  ואתם מבקשים הלוואה לבנייה (או לכל מטרה אחרת), הביטחון שיירשם לטובת הבנק הוא משכנתא (שיעבוד זכויות בעלות/ חכירה במקרקעין).
משכנתא נרשמת על ידי שטר משכנתא, אותו מכין הבנק. יש לחתום על השטר בפני עורך דין או בפני רשם המקרקעין, ולרשום אותו בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
מדובר בשעבוד הזכויות החוזיות שלכם כרוכשי הדירה (אלה המוקנות לכם מתוקף חוזה הרכישה) לטובת הבנק, התקף עד לרישום המשכנתא בפועל. השעבוד נעשה באמצעות חתימה על הסכם משכון + "הודעת משכון" שיימסרו לכם בבנק. תתבקשו לחתום על הודעת המשכון ולרשום אותה ברשם המשכונות.
אם הזכויות שלכם בדירה הן על פי חוזה, נדרשת גם התחייבות לרישום משכנתא. כלומר, התחייבות על כך שעם רישום זכויות הבעלות/ חכירה בלשכת רישום המקרקעין על שמכם, תירשם משכנתא לטובת הבנק. ההתחייבות תינתן על ידי מי שמטפל ברישום הזכויות: בעל הקרקע, המוכר, רשות מקרקעי ישראל, לפי העניין.
הערת האזהרה נרשמת לטובתכם, הקונים, בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). מטרת ההערה למנוע רישום עסקאות סותרות על אותו נכס (כמו מכירה של הנכס לשני קונים במקביל).
הערת האזהרה נרשמת בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), והיא מעידה על התחייבות המוכר כלפי הבנק של הלווה שלא להעביר את הזכויות על שם הקונה ללא רישום משכנתא לבנק.
יש מקרים בהם נדרש דו"ח שעבודים מרשם המשכונות, לגבי זכויות המוכר או זכויותיכם בדירה. בדו"ח הזה ניתן לבדוק האם הזכויות של המוכר או הזכויות שלכם בדירה שאתם רוכשים כבר משועבדות, ואם כן, הבנק ידרוש להסיר את השעבוד.
מסמך המהווה העתק מרישום המקרקעין המתנהל בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), אשר מעיד על זכויות הנוגעות לחלקה או לתת חלקה מסוימת. מטרת המסמך להראות למי שייכות הזכויות בדירה שלרכישתה מבקשים הלוואה, ולבדוק האם קיימים שעבודים, עיקולים וזכויות אחרות הרשומות על הדירה.
ייפוי כוח נוטריוני הוא ייפוי כוח הנחתם בפני נוטריון. במסמך זה אתם, הקונים, מייפים את כוחו של הבנק, בין היתר, לפעול לרישום הזכויות בנכס, ולפנות לגורמים הרלוונטיים לרשום משכון או משכנתא, לפי העניין, לטובת הבנק.

כחלק מהבטוחות הנדרשות על ידי הבנק תתבקשו לערוך גם את הביטוחים הבאים:

  • ביטוח חיים בגובה סכום יתרת ההלוואה, אשר נועד לסילוק יתרת ההלוואה במקרה של  פטירת אחד הלווים.
  • ביטוח מבנה לגבי הנכס המשועבד לבנק הכולל גם כיסוי רעידת אדמה ונזקי צנרת, אשר נועד לסילוק יתרת ההלוואה במקרה של נזק לנכס.
  • בכל אחת מפוליסות הביטוח האלו ייקבע הבנק כמוטב לקבלת תגמולי הביטוח במקרים הרלוונטיים, והן יכללו את התנאים הדרושים להבטחת זכויות הבנק.
  • תוכלו לבחור לבצע את ביטוח החיים וביטוח המבנה באמצעות מבטח חיצוני או באמצעות "פועלים משכנתאות סוכנות לביטוח 2005 בע"מ", שהיא סוכנות ביטוח בבעלות מלאה של הבנק, לפי בחירתכם.
הכוונה להערכת הדירה כפי שהיא נקבעת ע”י שמאי מקרקעין המקובל על הבנק. בהקשר זה, תתבקשו לפנות לאחד השמאים המופיעים ברשימת הבנק, ולתאם מולו את ביצוע השמאות. מסמך זה מהווה בסיס לאישור האשראי ולשיעור המימון הנקבע למשכנתא. הסכום שיאושר בהלוואה יהיה לפי שווי הדירה שקבע השמאי או מחיר הדירה הנרכשת (במקרה של רכישה), לפי הנמוך מבניהם. אם כבר ערכתם שמאות עבור בנק אחר ב-3 החודשים שקדמו לביצוע ההלוואה תוכלו להעביר לנו עותק ממנה.
במקרה של רכישת דירה חדשה מקבלן יידרשו בטוחות נוספות לפי חוק המכר, כמו ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח.

חשוב לדעת

  • בכפוף לאישור הבנק ולתנאיו ולכל דין.
  • אי עמידה בפירעון ההלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.