מחיר למשתכן: כל מה שצריך לבדוק לפני ואחרי הזכייה

האם אתם זכאים למשכנתא, כמה הון עצמי צריך, באיזה ערים מקבלים מענק ואיזה עוד הטבות נותנת המדינה? מדריך

בשעה טובה, זכיתם באפשרות לקנות דירה מוזלת בפרויקט "מחיר למשתכן" של משרד האוצר.

אתם בוודאי שמחים שבקרוב תוכלו לרכוש בית משלכם, במחיר נמוך ממחיר השוק – אבל הזכייה היא רק שלב בתהליך, ובטח לא סופו.
לדברי מיכל שוורץ, מנהלת מחלקת משכן בסניף הוד השרון בבנק הפועלים, יש שני דברים שמומלץ לבדוק עוד לפני שמתמודדים על דירה וארבעה דברים שחשוב מאוד לבדוק אחרי הזכייה. זה עשוי להיות שווה לכם לא מעט כסף.
 

מה לבדוק לפני ההתמודדות במחיר למשתכן?
 

  1. האם אנחנו בכלל זכאים למשכנתא?
    דירות "מחיר למשתכן" אמנם זולות ביחס למחירי השוק, אך זוכים רבים עדיין זקוקים להלוואה מתאימה כדי לרכוש אותן. לדברי שוורץ, היא נתקלה לא פעם בזוגות שגילו שאינם יכולים לקבל אישור להלוואה אותה הם צריכים ונאלצו לבטל את זכייתם. לכן מומלץ להבין מראש מה צפוי להיות גובה המשכנתא שתוכלו לקבל בהתאם למצבכם הכלכלי, ולבחור דירה בהתאם.
     
  2. האם יש לנו מספיק הון עצמי?
    לפי הוראת המפקח על הבנקים, ברכישת דירה יחידה – שלא במסגרת מחיר למשתכן – שיעור המימון של המשכנתא לא יעלה על 75% ממחיר הדירה שנקבע בחוזה הרכישה. לכן ההון העצמי המינימלי הנדרש הוא 25%. בהוראה של זוכי "מחיר למשתכן" נקבע, לעומת זאת, שההון העצמי המינימלי הנדרש עומד על 100,000 שקלים, ובישובים המזכים במענקים ההון העצמי המינימלי עומד על 60,000 שקלים. חשוב לזכור שבכל מקרה ההון העצמי הנדרש יקבע על ידי הבנק לפי תנאיו ובהתאם לכל עסקה . 

מה לבדוק אחרי הזכייה במחיר למשתכן?
 

  1. האם מגיעות לנו הטבות מהמדינה?
    כחלק מהסיוע של המדינה לזוגות צעירים, ניתן לקבל הלוואה מכספי המדינה באמצעות הבנק בשם "הלוואת זכאות". את תנאי הסף לקבלת משכנתא כזו (כמו גיל, מצב משפחתי, מספר אחים ואחיות, שירות צבאי וכו') ניתן לבדוק במחשבונים ייעודיים שניתן למצוא ברשת. המדינה נותנת מענקים מיוחדים לרוכשי דירות במסגרת מחיר למשתכן באחד מיישובי המענק, כפי שהוגדרו על ידי משרד הבינוי והשיכון. יש יישובים הזכאים למענק של 40,000 שקלים (למשל: אילת, אשקלון, נהריה ועכו) ויש יישובים הזכאים למענק של 60,000 שקלים (למשל: בבית שאן, אופקים, דימונה, נצרת וסחנין). 
     
  2. מה אחוז המימון הדרוש לנו?
    בדירה של "מחיר למשתכן" הבנק רשאי לקבוע את שיעור המימון משוויה של הדירה לפי הערכת שמאי מטעמו, ולא רק לפי מחיר הדירה שנקבע בחוזה (שעשוי להיות נמוך מהערכת השמאי). במקרה שהערכת השמאי עולה על 1.8 מיליון שקלים, הבנק יבסס את שווי הנכס לפי 1.8 מיליון שקלים או לפי מחיר הרכישה, הגבוה מביניהם.
     
  3. השארתם מספיק כסף גם להוצאות נוספות?
    כשקונים דירה תמיד יש הוצאות נלוות. מחיר דירה בבנייה לא-סופי בגלל שהוא צמוד למדד תשומות הבנייה, וגם המע"מ עלול לעלות. במצב כזה, לכל הסכומים שעוד לא העברנו לקבלן מתווסף מע"מ גבוה יותר ממה שתכננו. מעבר להון העצמי ולסכום ההלוואה, כשאתם מחשבים את מחיר הרכישה של הבית מומלץ לקחת בחשבון שהמחיר המלא של העסקה כולל גם הוצאות נוספות כמו דמי תיווך, מס רכישה, היטל השבחה, שכר טרחת עו"ד, עלויות מעבר, הוצאות שיפוץ ועוד. לכן, כשאתם מחשבים מה תהיה ההשקעה הנדרשת בדירה אל תסתכלו רק על מחיר הדירה הרשמי שננקב במחיר למשתכן אלא קחו גם אחוזי ביטחון לצרכים אלו.
     
  4. מתי כדאי להתחיל לשלם את המשכנתא?
    אם זכיתם בדירה שנמצאת בתהליך בנייה אתם נדרשים כנראה לשלם גם משכנתא וגם דמי שכירות לדירה בה אתם גרים כעת. במצב כזה בבנק הפועלים ניתן לבקש דחיית תשלומים מהבנק ממנו לקחתם את המשכנתא כך תשלמו בתקופת הדחייה רק את הריבית בתוספת הצמדה על הריבית ולאחר תום הדחייה יוחזרו הקרן, הריבית והפרשי הצמדה.

חשוב לדעת 

  • אין האמור לעיל מהווה מתן לאשראי.
  • אישור ו/ או מתן הלוואה לדיור כפוף לתנאי הבנק ולכל דין.
  • הבנק רשאי לשנות את תנאי התוכניות או להפסיקן בכל עת.
  • אי עמידה בפירעון ההלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.